quesito "da notai" su gestione immobili.

[chicaluna]

Ciao a tutte.
come molte di voi sanno sono in procinto di cambiare casa. la nuova già acquistata e la vecchia ancora sul groppone da vendere.
DOVREI andare a rogito della nuova casa a fine anno (il condizionale perchè ancora non abbiamo fissato alcuna data) ma ovviamemnte avendo la casa dove abito attualmente ancora invenduta per e più si va avanti meglio è.
il mio quesito nasce da una discussione nata per caso una serata di agosto con un nostro amico commercialista quando si parlava del fatto che per noi non vendere è una botta in fatto di tasse in qaunto non potremmo usufruire dei benefici prima casa.
l'immobile che abbiamo in in vendita è infatti la prima casa ed abitazione principale, ne' io ne' mio marito abbiamo altri immobili intestai a noi. quella che acquistiamo sarà nella pratica la nostra nuova prima casa...ma ovviamente legalmente parlando no.
la casa in vendita l'abbiamo acquistata insieme, dopo il matrimonio, in regime di comunione dei beni. Questo nostro amico ci suggeriva, per ovviare a tutto ciò, di intraprendere due atti : il primo la richiesta del passaggio da comunione a separazione dei beni. il secondo: la cessione da parte di uno di noi due all'altro del suo 50% della casa.
ora io non ho la minima idea di quanto tutto ciò mi possa venire a costare. e soprattutto: per il secondo passaggio, avendo noi in vendita l'immobile, possiamo solo pensare di fare una compravendita inter nos giusto? se non ricordo male infatti in caso di donazione ci sono poi dei problemi a rivendere il bene donato.
insomma se non lo avete capito questa non è la mia materia....c'è mica qualcuna di voi che se ne intende un attimino e mi chiarisce alcune cose oltre a darmi una vaga idea dei prezzi (tenete presente che da un conto che abbiamo fatto tra rogito e mutuo se acquisto come prima casa andrei a credito di imposta e pagherei qualcosa tipo 200 euro , mentre se vado come seconda casa mi arriverebbe una sberla intorno ai 10000 euro...quindi insomma la cosa cambia parecchio)
grazie mille!

[Mastina]

Ciao,

premesso che non sono un notaio, ti dico quanto ne so io in base alle riminiscenze dei miei studi in legge e a un po' di esperienza personale:

1) costo per il passaggio al regime di separazione dei beni. L'anno scorso si è informato mio fratello presso un notaio e la cifra era entro i 1.000 euro. Mi pare di ricordare 600 euro;

2) un bene immobile ricevuto in donazione può essere tranquillamente venduto. Il problema è che eventuali eredi potrebbero reclamarlo in sede successoria. Ma considerata la vostra situazione direi che il rischio è basso. Tra l'altro in caso di donazione per beni il cui valore è entro il milione di euro (mi pare) non si pagano le tasse e per le imposte catastali in caso di prima casa c'è un importo fisso abbastanza esiguo (non so quanto);

3) se optate per la compravendita ci deve essere un effettivo passaggio di denari trattandosi di un bene immobile di un certo valore, per cui non so se ti conviene questa strada.

Personalmente, chiederei un appuntamento ad un notaio per verificare i costi e i rischio connessi ad un'operazione del genere.
Se i miei ricordi sono corretti direi che rispetto ai 10.000 euro di cui parli state abbondantemente sotto.

Ho l'impressione però che per far risultare la nuova casa come prima casa forse vada intestata solo al coniuge che non risulta più proprietario di quella invenduta. Ma anche su questo fai una verifica.

[chicaluna]

Intanto grazie mille!! Per quanto riguarda il discorso intestazione si ovviamente quello di noi che cede la sua parte di casa all'altro diventerebbe poi unico intestatario di quella nuova! Se no non avrebbe senso fare tutta questa operazione. Sul vendere un immobile donato mi pareva di aver capito che potrebbe essere un problema nel caso in cui l'acquirente volesse fare un mutuo che difficilmente gli verrebbe concesso con la premessa della donazione. Inoltre le eredi sono entrambe minorenni e di certo non posso fare loro firmare un atto... Boh

[lalat]

Sul vendere un immobile donato mi pareva di aver capito che potrebbe essere un problema nel caso in cui l'acquirente volesse fare un mutuo che difficilmente gli verrebbe concesso con la premessa della donazione. Inoltre le eredi sono entrambe minorenni e di certo non posso fare loro firmare un atto... Boh

La questione del mutuo ... fattela spiegare meglio da chi l'ha detta ... per me non ha senso. La questione delle tue figlie non cambia di molto perché comunque sono sempre eredi sia che ereditino da te che da tuo marito.
Approfondisci la questione mutuo, perché è fondamentale.

[ausuky]

Sul vendere un immobile donato mi pareva di aver capito che potrebbe essere un problema nel caso in cui l'acquirente volesse fare un mutuo che difficilmente gli verrebbe concesso con la premessa della donazione. Inoltre le eredi sono entrambe minorenni e di certo non posso fare loro firmare un atto... Boh

Anche a me hanno detto così, posseggo infatti un immobile donato che vorrei vendere e hanno detto ciò a mio padre(che è il donatore)

[chicaluna]

allora la questione del mutuo l'ha sollevata mio marito ( che lavora in banca) perchè dice che si ricorda che qualche anno fa c'era stato un problema analogo.
in linea generale, se ho ben capito, la donazione prevede che se un domani gli eredi ritengano che non sia stata rispettata la "quota di eredità" loro spettante (scusate ma non so come spiegarla diversamente), potrebbero rivalersi su questa donazione dicendo che loro potenzialmente erano eredi e non sono d'accordo che sia stata fatta.e, non so come, ma pare sia accaduto.
con queste premesse, diceva mio marito, nessuna banca concede volentieri un mutuo ad uno per acquistare un bene proveniente da donazione in quanto c'è sempre questa remotissima possibilità che un domani gli eredi si facciano vivi...
ora io non so quanto questa cosa possa essere vera o meno eh...
ve la vendo come l'hanno venduta a me.
in teoria, secondo la mia logica terra terra, se io dono qualcosa a qualcuno quel qualcuno ne diventa proprietario al 100% e ci fa quel caxxo che vuole compreso venderla...
però evidentemente qualche cavillo legale ci deve essere....
e la mia paura è che se si deve fare un atto di compravendita ci sia la rogna dell'importo...
oppure io se voglio posso vendere anche a una cifra irrisoria come tipo 100 euro??? ho i miei dubbi a riguardo...

[chicaluna]

ù
La questione del mutuo ... fattela spiegare meglio da chi l'ha detta ... per me non ha senso. La questione delle tue figlie non cambia di molto perché comunque sono sempre eredi sia che ereditino da te che da tuo marito..

la questione delle figlie è che se fossero maggiorenni penso potrei far firmare loro un atto in cui dano la loro autorizzazione alla donazione e in cui dichiarino che sono d'accordo.
essendo minori dovrebbero essere i tutori a firmare questo atto...ma i tutori siamo io e mio marito...insomma il gatto che si morde la coda

[lalat]

ù
La questione del mutuo ... fattela spiegare meglio da chi l'ha detta ... per me non ha senso. La questione delle tue figlie non cambia di molto perché comunque sono sempre eredi sia che ereditino da te che da tuo marito..

la questione delle figlie è che se fossero maggiorenni penso potrei far firmare loro un atto in cui dano la loro autorizzazione alla donazione e in cui dichiarino che sono d'accordo.
essendo minori dovrebbero essere i tutori a firmare questo atto...ma i tutori siamo io e mio marito...insomma il gatto che si morde la coda

Si ma tuo marito dona a te la casa quindi loro rimangono eredi.
Ora la avete al 50% quindi nell'ipotetica morte di uno di voi due, le due figlie ereditano il 25% da dividersi tra loro quindi il 12,5% della casa a testa. Se la casa è solo di uno dei due coniugi, loro ereditano il 50% della casa da dividersi tra loro in caso di morte tua e niente in caso di morte di tuo marito. E' questo il problema? Ti consiglio di parlarne con l'ipotetico notaio che dovrebbe essere informato su questo genere di faccende. Secondo me non può esserci problema ... perché allora anche per vendere una casa i genitori dovrebbero chiedere autorizzazione al tutore del figlio perché erede.
Io credo che questo discorso valga nel caso di chi dona una casa ad estranei ...

[laura s]

Chicaluna credo che un modo semplice di risolvere la faccenda sia fare un preliminare registrato con il quale voi pagherete la stragrande maggioranza della cifra pattuita (80%?90?) e avrete già l'uso del bene che acquisite (la nuova casa), andando poi effettivamente a rogito solo dopo aver venduto casa vostra. Credo sia una cosa con sostanzialmente nessun rischio, ma informati...

Non vi conviene la storia della donazione perchè nessuno compra volentieri una casa che sia stata oggetto di donazione da parte di una persona vivente. E ti spiego perchè. Poniamo che tuo marito ti doni la sua metà, e poi si compri la casa nuova. Poniamo ancora che vi divorziate e lui si risposi. La nuova moglie all'apertura della successione potrebbe anche far annullare la donazione... e chi compra sebbene l'ipotesi sia solo appunto una possibilità e anche remota sarà sconsigliato dal notaio... non fatelo!!

[ely66]

ma sono passati 5 anni dal primo acquisto?
se si, non dovresti avere problemi a far diventare prima casa la "nuova". e quindi non dovresti perdere niente dei vantaggi.
la seconda casa, quella in vendita diventa appunto seconda casa e ci paghi un imu maggiore (imu.... service tax o quello che è).
se ho capito bene eh??
e sempre se ho capito bene, ti conviene acquistare la nuova l'anno prossimo, fosse pure il 1 gennaio.
così ora avresti "imu" su questa vecchia e poi service tax sulla nuova prima casa E sulla vecchia. sperando magari di riuscire a venderla entro dicembre così scampi la nuova imu.
troppo caotica e contorta eh?

[ely66]

info/qui1 e anche qui2
tutto dipende dagli anni di possesso.

[laura s]

No Ely non è così, se sei proprietario di un immobile acquistato con agevolazione prima casa e ne compri un altro senza PRIMA rivendere quello, allora il nuovo immobile lo acquisti come seconda casa e ci paghi le tasse maggiorate....

[Enjoy]

Mi sono trovata nella tua stessa situazione l'anno scorso.
Preciso che io e mio marito siamo in regime di separazione dei beni ed eravamo comproprietari della prima casa.
Abbiamo fatto così: io ho acquistato il 50% di mio marito diventando unica proprietaria. Come diceva qualcuno prima abbiamo dovuto fare una vera e propria compravendita con atto dal notaio e movimentazione di denaro.
Così mio marito ha potuto acquistare come prima casa l'altra casa. E ora lui è unico proprietario.
...quindi spero che non si innamori mai di un'altra se no rimango senza marito e senza casa!

[VioletAstrid]

Io ho ricevuto in donazione casa nostra, la questione del mutuo c'è, ossia potrebbero sorgere dei problemi nel richiederlo.
Noi per ovviare il tutto abbiamo fatto firmare davanti al Notaio un documento nel quale gli altri due possibili eredi si impegnavano a NON volere la loro parte. (Mi pare si chiamasse Atto di rinuncia).
Questa soluzione ci era stata ventilata già dal direttore della banca e dal mio commercialista, poi ne abbiamo discusso col Notaio ed abbiamo deciso definitivamente come muoverci.
L'ho spiegato tanto male? Non sono cose di mia competenza, chiedo scusa.
Ma insomma il problema la banca potrebbe farlo, ma ci sono i modi per tutelarsi ed andare oltre.
Il mutuo noi, poi, l'abbiamo avuto senza problemi.

[lalat]

La butto lì ...
Se cambiaste residenza, in affitto o dai vostri genitori, pagando l'IMU come seconda casa della vostra attuale casa, cioè facendola diventare a tutti gli effetti seconda casa?
Mi viene in mente che noi abbiamo comprato come prima casa quando abitavamo in affitto a Genova e mio marito era proprietario di una seconda casa. Prova ad informarti col notaio.

[laura s]

No Lalat non serve, se hai comprato con agevolazione prima casa una volta finchè quel bene è tuo (pure se ci metti una gelateria eh) non puoi comprare di nuovo con la agevolazione prima casa. Sennò sarebbe proprio da imbecilli non fare come dici...

[ci610]

non c'è nulla da fare, se avete una casa e ne comprate un'altra prima di vendere la precedente la comprate come seconda casa
la separazione dei beni non è economicamente vantaggiosa

[chicaluna]

Finalmente riesco a passare: la questione è esattamente come due lauras: io ho acquistato nel 2001 con privilegi prima casa e fintanto che non la vendo questa i privilegi prima casa me li sogno. Infatti l'unica soluzione che ci ha prospettato l'amico commercialista è proprio questa.
Intanto proviamo ad aspettare... Chissà mai che l'autunno porti bene. Inoltre proprio venerdì sera abbiamo avuto una bella notizia: con il rogito della nuova di va quasi sicuramente a gennaio... Quindi respiriamo un po' di più... Intanto grazie. Adesso cercherò di capire quanto mi costa tutta la trafila se la devo fare

[chicaluna]

ù
La questione del mutuo ... fattela spiegare meglio da chi l'ha detta ... per me non ha senso. La questione delle tue figlie non cambia di molto perché comunque sono sempre eredi sia che ereditino da te che da tuo marito..

la questione delle figlie è che se fossero maggiorenni penso potrei far firmare loro un atto in cui dano la loro autorizzazione alla donazione e in cui dichiarino che sono d'accordo.
essendo minori dovrebbero essere i tutori a firmare questo atto...ma i tutori siamo io e mio marito...insomma il gatto che si morde la coda

Si ma tuo marito dona a te la casa quindi loro rimangono eredi.
Ora la avete al 50% quindi nell'ipotetica morte di uno di voi due, le due figlie ereditano il 25% da dividersi tra loro quindi il 12,5% della casa a testa. Se la casa è solo di uno dei due coniugi, loro ereditano il 50% della casa da dividersi tra loro in caso di morte tua e niente in caso di morte di tuo marito. E' questo il problema? Ti consiglio di parlarne con l'ipotetico notaio che dovrebbe essere informato su questo genere di faccende. Secondo me non può esserci problema ... perché allora anche per vendere una casa i genitori dovrebbero chiedere autorizzazione al tutore del figlio perché erede.
Io credo che questo discorso valga nel caso di chi dona una casa ad estranei ...

Penso che la differenza sia il fatto che se vendi incassi un compenso che equivale al valore della casa ( quindi di fatto non " sottrai" nulla al patrimonio degli eredi mentre se doni non hai nulla in controvalore... Però ripeto è una supposizione mia!