domanda sul mutuo

[Lunette]

Prima di tutto mi scuso in anticipo se il mio argomento dovesse essere ripetitivo, in tal caso prego i moderatori di spostare o camcellare il post

sto valutando l'idea di comprare casa e sto studiano le diverse opzioni mutui. Alternativamente al fisso, cosa ne pensate del tasso variabile con cap rate? Qualcuna ce l'ha e come si trova?
Per me il variabile non sarebbe auspicabile per diverse ragioni, ma guardando le alternative al fisso ho scoperto questo con tetto massimo. A cosa devo stare attenta e dove sta l'arcano oltre al fatto che ovviamente è più caro di quello variabile?

[stefi78]

Vorrei aiutarti ma... cos'è il cap rate?

[Lunette]

Praticamente sarebbe un mutuo con tetto massimo, cioè un TAEG che può variare fino ad un tetto prestabilito (cap appunto) che attualmente staziona ad un 5,50 quindi estremamente basso.. Ho letto qua e la che nel 2005 li sconsigliavano parecchio perché la differenza tra gli interessi dei variabili era così alta che tanto valeva fare il fisso. Ma adesso il fisso è sui 5,05 quindi vuol dire praticamente quasi nessuna differenza se le cose vanno male, cioè se gli interessi salgono, ma moltissima se le cose vanno bene.. Però ho idea che ci sia qualcosa che non quadra, insomma se fosse così allettante come mai la sua diffusione è molto limitata rispetto al fisso? Bho misteri della finanza, io intento rinnovo se qualcuno ne sa più di me...Ben venga!

[facocerina]

io ho fatto il variabile fisso...la rata è fissa e se aumentano gli interessi mi aggiungono delle rate in più(per esempio, in 20 anni sono 240 rate..se gli interessi aumentano potrei ipoteticamente ritrovarmi con 245 rate,mentre se diminuiscono..cosa improbabile..ne pago di meno)...lo fanno solo con mutuo 20 anni però

[Lunette]

Ciao si ho sentito anche questa, la chiamano il mutuo "alla francese" però la domanda che mi pongo è: quanti anni passeranno prima che i tassi degli interessi ritornino ad oltre lo 5%? Per ora sembra che la BCE abbia fissato i tassi di sconto all'1%, ma dopo?

Comunque il fatto che ancora nessuna delle lettrici lo conosca mi fa pensare..

[marghe]

Lunette io ho fatto 2 mutui in 10 anni, ma questo m'era sfuggito!!

questo che ho adesso è quello alla francese (ma non c'entra con la lingua...) cioè tasso variabile ma rata fissa.
Conto di estinguerlo un po' in anticipo rispetto ai 25 anni che mi attendono, in quanto auspico di ereditare

[greta76]

Io mi occupo di derivati di credito, e questo è proprio il mio campo

Allora il Cap altro non è che un'opzione che ti paga la differenza fra tasso e strike (il 5,5 nel tuo caso) qualora il tasso superasse quella soglia, per cui se tu hai un mutuo variabile e il tasso (di solito Euribor) arriva a 6 tu paghi comunque il 6% ma contestualmente guadagni uno 0,5% dal cap e annulli così l'effetto del rialzo.

Ovviamente la banca per venderti un'opzione ti applica un costo (determinato dalla durata e dalle previsioni sull'andamento dei tassi di interesse)
Per darti un consiglio mi servirebbe sapere appunto quanto ti costa, perchè in se la cosa non ti farebbe guadagnare nulla (mentre farebbe di certo guadagnare la banca) ma ti offre solo una limitazione dei rischi di credito

[marghe]

sai Greta che non ci ho capito una benemerita???

....maaaaa dato che sei qui ti chiedo: e se io rinegoziassi ORA il mio mutuo in tasso fisso sarebbe una cavolata gorssa? mi sembra che i tassi non possano scendere di più.... che mi dici?

[greta76]

Marghe non ho capito, tu hai un tasso variabile e vuoi rinegoziare in fisso?
Che fisso ti offrono? A che punto sei del mutuo?

[marghe]

sì, ho pensato a rinegoziare in fisso perchè è un mutuo luuuuungo (l'ho contratto il 19 dicembre 2006, mi restano 22 anni e mezzo.... ) e quindi stavo valutando.
in realtà non ho ancora fatto giri in banca, mi chiedevo solo se fosse un buon momento per muovermi o in ogni caso mi tengo quello che ho....

[greta76]

Sinceramente non so che tassi fissi girino ora (io sto un po' più dietro) e l'idea del cap non è male se la banca non ti applica un prezzo troppo alto... per lo meno hai la sicurezza di non spendere più del tasso che hai pattuito ma puoi comunque sfruttare i ribassi dei tassi di interesse (prendi chi ha rinegoziato un anno fa da variabile in fisso, ora probabilmente piange cinese e si mangia le mani, il mio compagno invece ha preso un cap, a conti fatti gli è costato circa 1000 euro ma per lo meno resta tutelato se i tassi dovessero alzarsi di nuovo)

[greta76]

Comunque ho imparato una cosa... se la banca vende coperture (cap) è perchè ha la quasi certezza che i tassinon supereranno il tetto massimo applicato, e se vende mutui a tasso fisso lo fa perchè prevede che i tassi variabili (quelli che paga lei per finanziarsi) non lo superino

Alla fine ci guadagnano sempre loro e credo che questa sia una cosa da tenere a mente quando si valuta qualcosa

[tiziana72]

però non so se tutte le banche offrano il mutuo con cap rate..a suo tempo a me lo offrì solo una delle banche interpellate.. poi io feci quello a tasso variabile..e nonostante abbai passato un periodo in cui al rate divenne altina (da 448 iniziale nel gennaio 2006 a 620 la scorsa estate)..la cosa durò solo qualche mese per poi veder la rata precipitare a meno di quella inziale.. Cmq se fai un variabile e poi la rate si impenna puoi rinegoziare...a me il fisso non convince molto e anche i vari altri strumenti tipo cap rate.. Io credo che con la banca meno cose complesse fai meglio è..se non sei del settore e ne capisci tutto..

[Lunette]

Greta ciao!!

Allora la situazione è la seguente:

Mutuo richiesto 115.000 Euro (20-25 anni) Miglior offerta per 25 anni è la Barkley con un tasso fisso del 5,15 (TAEG). La MPS offre invece il cap rate (per 20 anni) a 5,50 quindi la differenza è di 0,35 nel caso in cui l'interesse superasse il 5.15. La domanda che vorrei risolvere è:

Quanti anni i tassi d'interesse stagneranno probabilmente sotto il 5%? (1,2 o 5?) Ammesso che rimangano sotto il 5 (facendo una media del 3,5% in 5 anni..o anche del 4%) e che quindi io ci guadagni almeno un punto di differenza, nei 5 anni conviene?

Per il cap rate sono sicurissima che molte banche lo abbiano, solo che adesso non conviene (a loro) offrirlo ovviamente e perciò´fanno finta di non averlo.. Ma non credo che non si possa fare! Soolo, come dicevo, i MPS risultano offrirlo

[tiziana72]

A me l'aveva offerto San Paolo..
Difficile al tua doamnda sugli interessi..io non credo lo si possa prevedere con precisione..

[Lunette]

Ci sarebbe la curva di Forward se non erro sulla previsione degli interessi, qualcuna sa se esiste una versione online?

[cipi]

Guarda io ho girato non so quante banche, e forse forse ho quasi deciso. Devo fare un mutuo di 30 anni e inizialemnte anche io ero propensa per il Monte paschi che è l'unica che ha questo benedetto CAP. ma poi valutando la cosa ho cambiato idea e sono passata al variabile puro, poi un giorno magari lo rinegoziero', oppure lo surroghero'. si vedrà.
Ho deciso per questo, perchè mentre un variabile puro ho trovato una banca che mi faceva lo Spread del 1.25/1.30, la MPS mi faceva uno spread del 2, e già qui ti faceva capire che la banca ci sta guadagnando un bel po' in piu'.

[cipi]

Ah dimenticavo, anche la Popolare di Lodi (non so se dalle tue parti ci sia), ha delle condizioni moooooolto buone, ma sempre sul variabile puro (ti fanno lo spread dell' 1.10 mi pare). avrei scelto questa, ma poi ho DOVUTO deviare, ma non per motivi legati alla banca.

[Lunette]

Cipi ma tu hai chiesto a chiare lettere se offrono il CAP rate? Perché mi è capitato che all'inizio la risposta era NO, ma poi dopo un po' saltava fuori che il CAP lo avevano eccome.. Solo che adesso con una differenza di nemmeno 0,50 con il fisso non lo offrono.. Nel 2005 lo offrivano tutte, perché la differenza si aggirava sui 2 punti di %, quindi lo proponevano a stecca.. Io non mi fido della banche quindi secondo me è una guerra aperta a tutte le armi!

[cipi]

Si, l'ho chiesto a tutte, alcune mi hanno detto di non averlo, altre lo offrono ma ad una cifra maggiore: alcune al 7.50.