AIUTO! Quesito su donazione, vendita e usufrutto ( lungo )

[azaleanera]

La situazione è un po' complicata, spero di riuscire a spiegarla. Dunque, mio marito ha un fratello e una sorella, dunque sono tre figli. L'anno scorso ci siamo trasferiti a casa di sua madre per una buona opportunità di lavoro, ed essendo la casa di mia suocera molto grande e vivendo lei da sola, si è deciso in accordo con i fratelli di dividere la casa in due e di occuparne una metà noi e una metà lei. Si è dunque deciso che, come eredità, a mio marito sarebbe toccata la metà della casa che occupiamo, alla sorella la metà occupata dalla madre, al fratello la casa della nonna ereditata totalmente da mia suocera in quanto figlia unica. Ora fin dall'inizio sono iniziati i problemi: il fratello voleva che tutto fosse regolarizzato da un notaio e voleva che non si toccasse niente nella casa materna fino a che non ci fossero state le firme, ciò ha creato malumore e morale della favola lui con noi, con la sorella e con la madre non vuole avere niente a che fare. Ora dopo un anno mio suocera ha fatto valutare bene da un geometra tutta la sua proprietà per dividerla in tre parti uguali per redigere un testamento e depositarlo dal notaio, e contestualmente il geometra ha diviso la casa materna in due unità abitative. Mio marito vorrebbe a questo punto fare una donazione o un atto di vendita per intestarsi la sua parte di casa, soprattutto per tutelarsi, ma la sorella,che abita in un'alta città,non vuole spendere soldi per farsi intestare la sua metà e la madre non vuole che un figlio sia avvantaggiato rispetto ad un altro intestandosi già la casa ( a tutti o a nessuno ) e in più non vuole correre il rischio che, perdendo la proprietà della casa, possa essere sbattuta fuori. Ora le domande sono: si potrebbe fare un atto di vendita per la parte della sorella in modo che la madre ne rimanga usufuttuaria? Può la madre rimanere usufruttuaria di entrambe le parti della casa? E se la madre rimane usufruttuaria della parte di mio marito, può lui accendere un mutuo? E quanto costa un atto di vendita?
Purtroppo tra i fratelli ormai si è insinuata la sfiducia, e quindi la situazione si è complicata! Grazie a chi mi saprà dare un consiglio

[la.piccola.mamma]

Io ho acquistato la NUDA PROPRIETA' della casa in cui vivo ora.. e ho acceso un mutuo come prima casa senza nessun problema. L'USUFRUTTO è rimasto a mia nonna. L'atto di vendita da un notaio va in base a quanto farete valutare la casa.. che ovviamente vale "meno" per il fatto che è gravata da usufrutto.
Per il resto devono mettersi d'accordo fra loro.. ma se fossi nella loro situazione dal notaio andrei.. lascerei l'usufrutto di tutte le case alla madre e le farei intestare ai 3 figli così è a posto con tutti e 3. Bisogna spendere qualcosa, ma poi sono già in regola per quando la madre dovesse venire a mancare.

[dottbaby]

Quoto in toto piccola mamma.
Attenzione solo a una cosa: il valore delle tre unità immobiliari deve essere uguale (o perlomeno non devono esserci grandi differenze...ti faccio un esempio a tuo marito 100, alla sorella 98, all'altro fratello 101 va bene, ma a tuo marito 100, alla sorella 100 e all'altro fratello 50 o 150 no), altrimenti rischiate che, nel momento in cui verrà a mancare la mamma, chi ha avuto meno faccia problemi, facendo rilevare la vendita simulata e la donazione dissimulata e chiedendo la reintegra nella legittima lesa. Per lo stesso motivo, eviterei di sistemare solo tuo marito e la sorella e cercherei di coinvolgere anche il terzo fratello da subito.

[Saretta78]

Io non ho titolo di studio per consigliarti..ma parlo per esperienza personale...

Il consiglio che posso darti è:

Intanto fare una compra-vendita di immobili(per tutti e 3 gli immobili intenstandoli a chi andrebbero intestati) e NON una donazione...(sono solo impicci...)
Applicando un usufrutto a tua suocera su tutti e 3 gli immobili...

Praticamente il consiglio delle altre....ma lascia perdere l'idea della donazione per spendere meno....un domani che vorrete vendere la vostra parte di casa(voi o uno dei due fratelli di tuo marito) fareste una gran fatica a venderla perchè il probabile acquirente potrebbe non riuscire ad accedere a un mutuo se vi sono ancora in vita gli eredi di chi poteva usufruire di quella donazione e quindi rivalersi sull'immobile stesso..

Non so se sono stata chiara(anzi non credo proprio)...ma dottbaby, che avrà capito di cosa sto parlando potrebbe sicuramente spiegarti meglio...

Io per prima ho "acquistato" la casa dei miei lasciando loro l'usufrutto...ma la casa stessa era stata donata a loro dai miei bisnonni.....e io sto aspettando che decorrano i tempi in cui il diritto di rivalsa dell'unico erede che potrebbe rompere le scatole...scada...oppure che lui se ne vada a miglior vita (non corre proprio buon sangue)

[ci610]

scusate, una domanda, ma per acquistare la nuda proprietà deve cacciare cmq i soldi? o può fare un atto falso?

[Saretta78]

scusate, una domanda, ma per acquistare la nuda proprietà deve cacciare cmq i soldi? o può fare un atto falso?

Cosa vuo dire??

Acquistare una nuda proprietà è comunque acquistare un immobile..perchè devrebbero regalartelo??

[ci610]

scusate, una domanda, ma per acquistare la nuda proprietà deve cacciare cmq i soldi? o può fare un atto falso?

Cosa vuo dire??

Acquistare una nuda proprietà è comunque acquistare un immobile..perchè devrebbero regalartelo??

si, lo so
ma lei chiedeva come fare con l'appartamento della suocera
dubito che voglia comprarlo, eh

[Saretta78]

Deve fare un atto di compra-vendita comunque a una cifra da loro pattuita...

Anch'io ho comprato la casa dei miei genitori...ma che senso avrebbe,tanto quando moriranno sarà la mia comunque...

Però l'ho comprata!

[Chicca6]

I soldi devono uscire, altrimenti si tratterebbe di vendita simulata facilmente provabile dagli altri eredi che potrebbero quindi chiedere la collazione. Inoltre la vendita deve avvenire ai reali valori di mercato per la stessa ragione.

[ci610]

ma l'hai comprata al prezzo di mercato o avete stabilito una cifra molto più bassa?

[azaleanera]

Grazie delle risposte! Certo fare l'atto di compravendita delle tre unità e lasciare l'usufrutto a mia suocera sarebbe una soluzione migliore rispetto alla donazione, però come ha detto ci610 dovremmo veramente comprare la nostra parte? Cioè deve proprio risultare che mia suocera ha ricevuto una certa cifra da noi?

[ci610]

I soldi devono uscire, altrimenti si tratterebbe di vendita simulata facilmente provabile dagli altri eredi che potrebbero quindi chiedere la collazione. Inoltre la vendita deve avvenire ai reali valori di mercato per la stessa ragione.

ah, ecco, infatti è come sapevo io

[azaleanera]

Quindi alla fine è meglio aspettare di avere la proprietà con il testamento. Io auguro a mia suocera una lunga vita, l'intestarsi la parte era solo per avere una maggiore sicurezza perchè visto come a volte i parenti si rigirano, si rischia veramente di ritrovarsi con il sedere per terra! Certo così non possiamo fare un mutuo seppur piccolo per sistemarla un po', pazienza, siamo già stati molto fortunati! Pazienza, speriamo vada tutto bene! Grazie ancora

[Saretta78]

ma l'hai comprata al prezzo di mercato o avete stabilito una cifra molto più bassa?

La cifra stabilita è stata quella di mercato....bassa comunque perchè si tratta di un immobile di almeno 200 anni e in zona scomoda a tutto...(per di più alluvionabile)

[dottbaby]

Grazie delle risposte! Certo fare l'atto di compravendita delle tre unità e lasciare l'usufrutto a mia suocera sarebbe una soluzione migliore rispetto alla donazione, però come ha detto ci610 dovremmo veramente comprare la nostra parte? Cioè deve proprio risultare che mia suocera ha ricevuto una certa cifra da noi?

Si. Tenendo presente che comunque, se l'accordo fra di voi è che si tratti di una donazione (e siamo comunque nell'ipotesi della simulazione relativa), poi potete farveli restituire, i soldi. E' proprio per questo che consigliavo di sistemare tutti e tre, altrimenti chi ha interesse un domani può creare problemi.
Non so, io suggerisco...e se chiedeste un mutuo per ristrutturare, facendo risultare che i soldi li usate per l'acquisto? Non sono Notaio, ma mi vien da pensare che si possa fare anche una sorta di atto misto, in cui si stabilisce il prezzo più basso del valore di mercato per motivi di liberalità, dando atto del rapporto parentale fra le parti...Certo, questo npn risolve del tutto il problema del fratello rompiscatole e del denaro, che comunque deve passare dal conto della suocera.