consigli acquisto casa con ristrutturazione palazzina

[roxbo]

Dal topic sui mq delle case... ecco a chiedere un parere alle esperte sulle ristrutturazioni......mi spiego: abbiamo visto un appartamento in vendita che ci piace, bello grande, in una palazzina da ristrutturare: da farsi sicuramente sono i balconi, la facciata dato che i mattoncini sono parzialmente caduti; ci sono in tutto 8 appartamenti, 2 per ogni piano, e sono appartamenti tutti uguali come metratura; sono andata a parlare con l'amministratore dello stabile che mi ha confermato il da farsi dei lavori della facciata, della guaina del tetto, dei balconi ed eventuale cappotto termico
da quello che ho capito finora non sono stati fatti lavori dato che c'era un'unica proprietà che ora sta vendendo un po' alla volta per cui ci sarebbero i soldi per fare i lavori alla palazzina non fatti finora!
l'amministratore dice che la spesa starebbe intorno ai 30000 euro che, da profana, mi sembrano pochi
per fare tutti questi lavori considerando che per ogni piano ci sono 2 appartamenti entrambi sui 150 mq, quindi un 200 mq di superficie di tetto e 3 balconi per ogni appartamento, secondo voi la spesa più realistica a quanto ammonterebbe????
il fatto è che l'appartamento in vendita che a noi interessa è sì bello ampio e disposto bene, ma tutto da ristrutturare, circa 150 mq, per cui vorremmo valutare l'ammontare della spesa della ristrutturazione della palazzina prima di fare una proposta di acquisto, considerando che l'agente immobiliare ci ha detto che le spese della ristrutturazione spetteranno al nuovo proprietario.
accetto vostri preziosi consigli

[elegiulia]

Ciao! Non sono un'esperta, ma vivo in un appartamento in una palazzina da ristrutturare! Allora puoi chiedere all'amministratore se esiste un capitolato, cioè un preventivo di spesa e se è stato già approvato in assemblea! In effetti 30000 può essere una sottostima visto che la facciata è in cortina e notoriamente la cortina è più costosa dell'intonaco. Se l'assemblea ha delibarato i lavori, le spese toccano al vecchio propietario .

[roxbo]

no le spese non sono state deliberate, nè tanto meno ci sono preventivi! la spesa di 30000 euro me l'ha detta l'amministratore sulla base di una sua idea, ma a mio avviso è troppo bassa! da quello che ho capito il proprietario dell'intera palazzina sta vendendo un po' di appartamenti, a questo punto la sua quota spesa di lavori della palazzina si riduce perchè interverranno altri proprietari!
per una palazzina di 8 appartamenti, dalla superfice totale di oltre 300 mq, di 4 piani con 6 balconi per piano, la spesa della facciata + balconi + guaina del tetto + cappotto termico saraà almeno 100000 euro, no?

[elegiulia]

roxbo, Mi sembra troppo 100000e! Forseun pochino di più di 30000 ma non così eccessiva! Comunque la delibera dei lavori, viene fatta sulla valutazione di più capitolati, esi può decidere, se la spesa è eccessiva, di frazionare i lavori eseguendo solo i più urgenti!

[newbetti]

roxbo.. guarda, la guaina del tetto (io sono in app.to di 6 unità, superfice del tetto 420 mq) abbiamo avuto circa 8 preventivi ed andavano dai 18 ai 30 mila euro totali solo di quello).
Per il resto non sono spese di cui sono a conoscenza...

[Paola67]

Queste speseche non dovrebbero superare i 50 mila euro,andranno ripartiti in
Millesimi di proprieta'.
Quindi non fare solo una divisione in appartamenti, perche' a volte le variazioni in tal senso sono anche notevoli

[roxbo]

sì, so che la spesa si ripartisce in millesimi ma gli 8 appartamenti sono tutti uguali ( 2 per ogni piano) tranne che per il piano! la palazzina è messa proprio male...trascuratezza dell'intera proprietà che ora vuole scaricare i lavori sui nuovi proprietari che oltre ristrutturare l'interno devono fare anche l'esterno

[Ari]

beh, in considerazione di tutte le cose che hai scritto direi che potete offrire un prezzo di base molto basso.

[roxbo]

Ari, abbiamo provato ad offrire 320000 euro ma l'agente ha detto che non ritira la proposta perchè sa che il proprietario meno di 350000 euro non accetta
il prezzo di vendita è cmq un po' più basso proprio in considerazione dei tanti lavori, ma x noi è cmq tanto! aspettiamo un po' x vedere se passando un mesetto l'agente si fa vivo a meno che non lo vendano prima!
il fatto è che è vero che il mercato immobiliare è in crisi ma non è che le case te le tirino dietro.....chi ha un bel appartamento, in una bella zona, cerca comunque di ricavarci il più possibile oppure se non ha fretta, lo ritira dalla vendita! io parlo della situazione qui a Bologna: ci sono quartieri periferici che x tradizione valgono meno per cui un 5 locali lo trovi a 300000, mentre altri quartieri più centrali, serviti bene, per un 5 locali chiedono 400000-450000 euro, anche da ristrutturare!
in estate avevamo trovato un appartamento al primo piano da ristrutturare completamente di 140 mq, senza cantina ma con un garage piccolo in cui un'auto sw normale non ci entrava ...bene chiedevano 370000 euro...noi abbiamo proposto 290000 euro e ci hanno risposto: "piuttosto lo affitto e lo vendo quando il mercato si riprende!"

[Ari]

allora fossi in voi contatterei un'impresa edile e farei fare un preventivo di spesa dei lavori di ristrutturazione di cui necessita il palazzo e poi, con la divisione in millesimi, farei l'offerta per l'appartamento in considerazione della cifra da spendere per i lavori.

ma il prezzo di partenza qual è?

[Paola67]

sì, so che la spesa si ripartisce in millesimi ma gli 8 appartamenti sono tutti uguali ( 2 per ogni piano) tranne che per il piano! la palazzina è messa proprio male...trascuratezza dell'intera proprietà che ora vuole scaricare i lavori sui nuovi proprietari che oltre ristrutturare l'interno devono fare anche l'esterno

anche se gli appartamenti sono tutti uguali, i millessimi variano in base alla luminosità, al prospetto, ed altri fattori.

comunque sia valuta bene le spese, cioè dati alla mano. perchè i costi si modificano anche in corso d'opera

[roxbo]

il prezzo di base è 365000 euro di cui 20000 euro per un posto auto di proprietà coperto in garage comune, oltre ad un posto auto assegnato in cortile condominiale!

sì, ho chiamato un'impresa che vedendo la palazzina solo dall'esterno (al di qua del cancello perchè io non ho le chiavi della proprietà) mi ha dato un'indicazione di massima di 100000 euro con un +- 20% di margine per fare: staccare i mattoni della facciata e rifare l'intonaco esterno senza il cappotto termico, N.24 balconi, guaina del tetto.....spesa che divisa su 8 verrebbe 15-16000 euro...i mq degli 8 appartamenti sono gli stessi, ciò che cambia sono i millesimi legati al piano,no?

sono andata a parlare con l'amministratore dello stabile che dice che nella prox assembela a novembre dovranno cominciare a discutere dei lavori da fare dato che la proprietà dell'intero stabile ha venduto già 3 appartamenti.....ma a detta dell'agenzia, l'attuale proprietario non vuole sobbarcarsi le spese della ristrutturazione della palazzina per gli appartmenti che ha messo in vendita

dunque posso farmi fare un paio di preventivi per i lavori della palazzina e quantificare la mia parte, ma se il venditore non ne vuole sapere di scalarli dal prezzo di vendita ..........

[Ari]

secondo me l'agente ha capito che a voi quell'appartamento piace molto e sta cercando di tirare sul prezzo dicendovi che il proprietario non è disposto a scendere.
d'altra parte per lui il cliente vero è il proprietario, visto che ha diversi appartamenti da vendere...

[floddi]

allora, se il preventivo che hai in mano è affidabile (100000) torni dall'amminastrotore e ti fai dir eesattamente quale sarebbe la spesa del tuo appartamentp. I millesimi come ti diceva paola non contano solo i metri quadri, ma ad esempio a che piano è (più è in alto e più millesimi hai), se è rivolto a sud o nord ecce ecce, se ci sono scale o ascensori, insomma solo l'amministratore lo sa.
Una volta che hai una cifra in mano (sparo..10.000 euro), ritorni dall'agente immobiliare con la tua ULTIMA offerta, spiegandone la motivazione.
Secondo me accetta.

[floddi]

scusa, leggo ora che il prezzo base è 165000 e lui meno di 350 non scende.
Direi che è giusto allora.
15.000 euro in meno ci stanno.
Anche io quando ho messo in vendita il mio appartamento ho aumentato di 10.000 euro il prezzo minimo che volevo raggiungere, al disotto di quello non vendevo.

[roxbo]

scusa floddi, ma si tratta di meno del 5% di sconto rispetto al prezzo di partenza, considerando non solo la ristrutturazione interna che sarà stata considerata nella valutazione dle prezzo iniziale, ma anche quella esterna della palazzina in cui non hanno mai fatto nulla!!!!!!

[floddi]

non devi parlare in percentuale.
In edilizia non funziona così.
Non è che se io metto in vendita la casa ad un 1.000.000 di euro, le offerte possono ribassarsi del 10%!
solitamente si aumenta il prezzo di 10.000, massimo 15.000 euro. Più sotto non si va.
Poi siamo in un momento critico quindi potrebbe essere che si scenda di più, ma non sembra il tuo caso.
Il prezzo iniziale sicuramente tiene conto di tutto, se non avesse avuto bisogno di sistemazione esterna avrebbe sicuramente chiesto di più.
Tu comunque il tentativo puoi farlo, al massimo dicono di no.