frazionamento casa

[chicaluna]

Ciao a tutte non ho trovato nulla al riguardo ma se c'è un argomento aperto mi scuso.
ordunque stiamo pensando (in termini abbastanza concreti) di cambiar casa e ieri sera siamo andati a vederne una. attualmente questa casa è disposta su due piani ed è la tipica casa singola anni 70 quindi con la zona giorno al piano terra (ci sono addirittura due cucine ) e al piano superiore tutte camere e due bagni più un sottotetto immenso che a parte ai lati estremi è totalmente abitabile.
quello che volevo chiedervi è se sapete la prassi per frazionarla in due appartamenti (uno sopra ed uno sotto) e se per caso sapete se è cosa "facile a farsi" oppure possono insorgere infiniti problemi burocratici. sono consapevole che sicuramente questo dipende anche dal comune di residenza, ma in linea generale mi chiedevo se presentando un progetto di frazionamento potessero rifiutarlo oppure se in genere queste cose sono cose semplici e snelle.
grazie mille a chi mi risponderà!

[helzbeth]

Secondo me è fattibile, fermo restando lo stato dei piani a livello impianti ed accessibilità.

Con casa mia è accaduto il contrario: casa singola divisa in 2 piani (1 appartamento per piano) + soffitta/mansarda che è stata fatta diventare abitazione unica.

Sai che per il 2 piano devi avere tutti gli impianti (compresa cucina che ora non c'è) e l'accesso indipendente

La soffitta ha l'accesso esterno o dal 2 piano?

[chicaluna]

ecco...bel casino...
allora attualmente c'è una scala interna che sale al piano superiore e poi al sottotetto...scala che ad una prima occhiata (ovviamente dovremo poi visionare tutto con un geometra)sarebbe da tirare giù e da sostituire con una esterna che salga al secondo piano (quindi diventerebbe l'ingresso indipendente del secondo piano) ed eventualmente portarla anche al sottotetto (che comunque rimarrebbe un luogo comune di servizi). inoltre al piano terra attualmente non ci sono bagni (ma due cucine ) ed al primo piano invece ci son due bagni (ma niente cucina )
praticamente quello che dovremmo fare....è presentare un progetto di modifica di tutto l'interno più esterno per quanto concerne la scala...
ma io la vedo di gran dura fattibiltà mentre mrt dice che secondo lui non ci sono problemi

[lalat]

Bisogna vedere se nella zona di Piano Urbanistico Comunale è permesso il frazionamento e come è regolato. In linea generale a Genova il frazionamento è considerato alla stessa stregua della ristrutturazione edilizia e pertanto si pagano gli oneri. Inoltre quasi sempre il frazionamento è permesso a condizione che venga reperito il parcheggio per l'unità nuova. Ti conviene informarti soprattutto per gli oneri perché ultimamente i comuni li hanno alzati parecchio e finisce che economicamente non convenga frazionare.

[chicaluna]

per il parcheggio non ci sarebbero problemi. ha 2000 mq di giardino e box quadruplo ed il giardino rimarrebbe competenza comune. il mio problema riguarda esclusivamente la casa. comunque grazie per la dritta...mi informo. e comunque la cosa è ancora in alto alto mare perché prima devo visionare il tutto con un tecnico che mi spari a bruciapelo cosa sia fattibile e meno e la cifra più realistica possibile...

[helzbeth]

ecco...bel casino...
allora attualmente c'è una scala interna che sale al piano superiore e poi al sottotetto...scala che ad una prima occhiata (ovviamente dovremo poi visionare tutto con un geometra)sarebbe da tirare giù e da sostituire con una esterna che salga al secondo piano (quindi diventerebbe l'ingresso indipendente del secondo piano) ed eventualmente portarla anche al sottotetto (che comunque rimarrebbe un luogo comune di servizi). inoltre al piano terra attualmente non ci sono bagni (ma due cucine ) ed al primo piano invece ci son due bagni (ma niente cucina )praticamente quello che dovremmo fare....è presentare un progetto di modifica di tutto l'interno più esterno per quanto concerne la scala...
ma io la vedo di gran dura fattibiltà mentre mrt dice che secondo lui non ci sono problemi

vorrei conoscere il genio

comunque a fare gli impianti 1+1 per piano non sono poche spese... fatti bene i conti

[toscamilla]

per frazionare devi fare due unità immobiliari (servizi, cucina, contatori,) dar l'accesso al piano di sopra indipendente e vedere dove te lo fanno fare perchè qui a prato ad esempio la scala esterna è un sogno...bisogno fare portoncino comune e poi due ingressi ai relativi piani.

sono tante spese, architetto o geometra, ingegnere per pratica genio civile perchè se devi fare scala e anche bucare solaio ci vuole un ing che calcoli la struttura.

se il sottotetto può diventare abitabile e quindi una mansarda potresti dividere anche in 3 unità...:)

[ely66]

della ristrutturazione edilizia e pertanto si pagano gli oneri.

sai che non son tanto sicura che sia corretto?
mia sorella ha demolito una casa, l'ha ricostruita e ha risparmiato 12mila euro di oneri, perchè la casa era già collegata al sistema fognario e all'acquedotto. ed è stato il geometra a trovare la legge giusta..

[lalat]

della ristrutturazione edilizia e pertanto si pagano gli oneri.

sai che non son tanto sicura che sia corretto?
mia sorella ha demolito una casa, l'ha ricostruita e ha risparmiato 12mila euro di oneri, perchè la casa era già collegata al sistema fognario e all'acquedotto. ed è stato il geometra a trovare la legge giusta..

Non gli oneri di urbanizzazione primaria ma quelli di urbanizzazione secondaria; gli standard urbanistici dovuti all'aumento del carico insediativo. Magari non dappertutto si pagano: qui in Liguria si e sono anche diventati salatissimi. Qui demolizione e successiva ricostruzione equivale a ristrutturazione edilizia per la quale si paga una parte degli oneri. Non si paga quello che da noi viene chiamato "costo di costruzione".

[chicaluna]

ecco...bel casino...
allora attualmente c'è una scala interna che sale al piano superiore e poi al sottotetto...scala che ad una prima occhiata (ovviamente dovremo poi visionare tutto con un geometra)sarebbe da tirare giù e da sostituire con una esterna che salga al secondo piano (quindi diventerebbe l'ingresso indipendente del secondo piano) ed eventualmente portarla anche al sottotetto (che comunque rimarrebbe un luogo comune di servizi). inoltre al piano terra attualmente non ci sono bagni (ma due cucine ) ed al primo piano invece ci son due bagni (ma niente cucina )praticamente quello che dovremmo fare....è presentare un progetto di modifica di tutto l'interno più esterno per quanto concerne la scala...
ma io la vedo di gran dura fattibiltà mentre mrt dice che secondo lui non ci sono problemi

vorrei conoscere il genio

comunque a fare gli impianti 1+1 per piano non sono poche spese... fatti bene i conti

il genio è quello del periodo della casa...in cui piazzavi zona giorno al piano terra e al piano superiore zona notte con i bagni (perché il bagno fosse in posizione "riservata")
comunque i due conti me li faccio sicuro...

[chicaluna]

per frazionare devi fare due unità immobiliari (servizi, cucina, contatori,) dar l'accesso al piano di sopra indipendente e vedere dove te lo fanno fare perchè qui a prato ad esempio la scala esterna è un sogno...bisogno fare portoncino comune e poi due ingressi ai relativi piani.

sono tante spese, architetto o geometra, ingegnere per pratica genio civile perchè se devi fare scala e anche bucare solaio ci vuole un ing che calcoli la struttura.

se il sottotetto può diventare abitabile e quindi una mansarda potresti dividere anche in 3 unità...:)

qui da noi vedo che l'alternativa scala esterna va per la maggiore immagino che quindi non ci siano grossi problemi...però è inutile finche non vado la con un geometra, gli faccio visionare la casa e mi faccio dire cosa ci posso tirare fuori e quanto mi costa...è inutile che mi sfasci la testa mi sa...

[chicaluna]

della ristrutturazione edilizia e pertanto si pagano gli oneri.

sai che non son tanto sicura che sia corretto?
mia sorella ha demolito una casa, l'ha ricostruita e ha risparmiato 12mila euro di oneri, perchè la casa era già collegata al sistema fognario e all'acquedotto. ed è stato il geometra a trovare la legge giusta..

Non gli oneri di urbanizzazione primaria ma quelli di urbanizzazione secondaria; gli standard urbanistici dovuti all'aumento del carico insediativo. Magari non dappertutto si pagano: qui in Liguria si e sono anche diventati salatissimi. Qui demolizione e successiva ricostruzione equivale a ristrutturazione edilizia per la quale si paga una parte degli oneri. Non si paga quello che da noi viene chiamato "costo di costruzione".

stamattina mi leggevo il piano urbanistico (o come cavolo si chiama ora) di reggio...e alla fine mi è parso di capire che in proporzione se la demolissi e la tirassi su ex novo avrei meno noie e meno spese...

[helzbeth]

ecco...bel casino...
allora attualmente c'è una scala interna che sale al piano superiore e poi al sottotetto...scala che ad una prima occhiata (ovviamente dovremo poi visionare tutto con un geometra)sarebbe da tirare giù e da sostituire con una esterna che salga al secondo piano (quindi diventerebbe l'ingresso indipendente del secondo piano) ed eventualmente portarla anche al sottotetto (che comunque rimarrebbe un luogo comune di servizi). inoltre al piano terra attualmente non ci sono bagni (ma due cucine ) ed al primo piano invece ci son due bagni (ma niente cucina )praticamente quello che dovremmo fare....è presentare un progetto di modifica di tutto l'interno più esterno per quanto concerne la scala...
ma io la vedo di gran dura fattibiltà mentre mrt dice che secondo lui non ci sono problemi

vorrei conoscere il genio

comunque a fare gli impianti 1+1 per piano non sono poche spese... fatti bene i conti

il genio è quello del periodo della casa...in cui piazzavi zona giorno al piano terra e al piano superiore zona notte con i bagni (perché il bagno fosse in posizione "riservata")
comunque i due conti me li faccio sicuro...

che sotto ci sia zona giorno e sopra notte non lo trovo strano, fare 2 cucine sotto è inquietante

[ely66]

della ristrutturazione edilizia e pertanto si pagano gli oneri.

sai che non son tanto sicura che sia corretto?
mia sorella ha demolito una casa, l'ha ricostruita e ha risparmiato 12mila euro di oneri, perchè la casa era già collegata al sistema fognario e all'acquedotto. ed è stato il geometra a trovare la legge giusta..

Non gli oneri di urbanizzazione primaria ma quelli di urbanizzazione secondaria; gli standard urbanistici dovuti all'aumento del carico insediativo. Magari non dappertutto si pagano: qui in Liguria si e sono anche diventati salatissimi. Qui demolizione e successiva ricostruzione equivale a ristrutturazione edilizia per la quale si paga una parte degli oneri. Non si paga quello che da noi viene chiamato "costo di costruzione".

eccola, sapevo di averla vista..
http://venetoius.myblog.it/archive/2011 ... uto-s.html" onclick="window.open(this.href);return false;
ed è citata anche la regione emilia romagna.
chicaluna ha due bagni e due cucine. non aggrava il sistema urbanistico di zona, solo redistribuisce i carichi all'interno della casa.
chica, io proverei a vedere con il geometra..

[chicaluna]

sicuramente la vedrò con un geometra perché io sono totalmente ignorante in materia quindi non potrei mai fare una valutazione..e siccome non stiamo parlando di una credenza ma di una casa sicuramente è necessario vagliare bene tutto...anche per capire se davvero ne vale la pena: da un lato mi piace ristrutturare...e vedere nascere quello che ti sei immaginato da una situazione totalmente differente...dall'altro ..beh mi pone non pochi problemi (oltre ovviamente ai denari...)..
vedremo intanto grazie mille dei link e delle info...e mo quando geometra avrà parlato vi aggiornerò!!

[chicaluna]

ecco...bel casino...
allora attualmente c'è una scala interna che sale al piano superiore e poi al sottotetto...scala che ad una prima occhiata (ovviamente dovremo poi visionare tutto con un geometra)sarebbe da tirare giù e da sostituire con una esterna che salga al secondo piano (quindi diventerebbe l'ingresso indipendente del secondo piano) ed eventualmente portarla anche al sottotetto (che comunque rimarrebbe un luogo comune di servizi). inoltre al piano terra attualmente non ci sono bagni (ma due cucine ) ed al primo piano invece ci son due bagni (ma niente cucina )praticamente quello che dovremmo fare....è presentare un progetto di modifica di tutto l'interno più esterno per quanto concerne la scala...
ma io la vedo di gran dura fattibiltà mentre mrt dice che secondo lui non ci sono problemi

vorrei conoscere il genio

comunque a fare gli impianti 1+1 per piano non sono poche spese... fatti bene i conti

il genio è quello del periodo della casa...in cui piazzavi zona giorno al piano terra e al piano superiore zona notte con i bagni (perché il bagno fosse in posizione "riservata")
comunque i due conti me li faccio sicuro...

che sotto ci sia zona giorno e sopra notte non lo trovo strano, fare 2 cucine sotto è inquietante

beh se tieni conto che sopra ci sono 5 stanze da letto...facendo due conti...se le stanze erano tutte abitate...mi sa che c'era una squadra di calcio...quindi magari le due cucine servivano

[van]

Allora
Ti dico come dovrebbe funzionare!!!
Intanto la cosa di buttar giu la casa e' una gran stroncata, xche' s'e prima era possibile fare castelli ora con lo stesso terreno ti esce una bettola. Questo perché l'e leggi urbanistiche di 70 anni fa non sono quelle che ci ogg, ovviamente.

Poi dipende tutta dal piano regolatore del comune e della cubatura che potresti realizzare.
Ma veniamo a noi. La casa e' fuori del centro urbano???
Poi anche se riesci a farti approvare il progetto x la scala esterna, trovo un Po difficile demolire quella interna senza pregiudicare la staticità dell'immobile e quindi perizia, pareri genio civile ecc. In Sicilia sono molto ferrei sulla staticità x via dell'alto rischio sismico, ma non so da voi.
Poi intanto non si dovrebbe parlare di frazionamento ma di divisione di unita immobiliari, un semplice accatastamento che divida i subalterni.
Quello che fai all'interno della casa non porta oneri in quanto e' un autorizzazzione edilizia e non una concessione che serve solo x la realizzazione della scala esterna.
Metti in conto pero' che nel momento in cui dividi i subalterni dovrai mettere uno come prima casa il secondo appartamento ti verra considerato come seconda casa e quindi pagherai Tutto quello che eviti con la prima casa. L'unica alternativa fosse che il piano che non abiterai diciamo lo accatasti come in corso di definizione e quindi non pagare tasse su quell'immobile.

Poi vediamo, i sottotetti in genere restano non abitabili e a sto punto ti converrebbe s'e no e' un altro immobile sulle spalle. Oppure lo annetti al piano superiore come accessorio.
Occhio a fare tutte ste cose dopo il rogito notarile, s'e no come detto prima ti contano due case.

Spero di esserti stata utile
Ciao