Affitto con riscatto

[val978]

Ho una casa in vendita da circa 2 anni, il prezzo è sceso e abbiamo iniziato a prendere in considerazione anche un affitto.
Abbiamo ricevuto un'offerta di affitto con riscatto.

Senza scendere nei dettagli, volevo capire da chi è più esperta di me:
- quali sono le possibilità per questo tipo di affitto/vendita
- quali sono le garanzie per il proprietario/venditore (alla fine, venderò? e se non pagano l'affitto? e se poi non riesco a mandarli via? e se al termine del periodo stabilito non vogliono più comprare?)
- chi paga le spese di manutenzione straordinaria (la casa è in ottimo stato, però l'ho comprata usata, la caldaia si è rotta a Natale, ad esempio, la casa è recente ma non nuova, ogni tanto capita che si rompa qualcosa, i condizionatori non li ho mai fatti revisionare e non li ho nemmeno usati, gli elettrodomestici hanno almeno 5 anni)

grazie delle opinioni ed informazioni!

[Ari]

secondo me il rischio è pari a qualsiasi altro tipo di contratto d'affitto.
ovviamente prima di firmare vi conviene farvi portare le bustepaga e magari se potete anche le contabili dei bonifici di pagamento degli stipendi (al giorno d'oggi purtroppo la sola bustapaga non è più una garanzia, perchè tante aziende pagano gli stipendi in ritardo).
il discorso delle spese straordinarie lo potete concordare in fase di stesura del contratto.
secondo me trattandosi di un contratto con riscatto è corretto che le manutenzioni straordinarie siano a carico dell'affittuario/acquirente, perchè vanno ad aumentare il valore della casa e quindi voi le perdereste rispetto al prezzo di vendita pattuito.
sul fatto che alla fine del contratto loro non rilevino l'immobile, potete mettere contrattualmente una penale.

[Zzz...]

Avevo letto "affetto con ricatto" e mi aspettavo torbide storie familiari :ahah
A parte gli scherzi, non ti sarò di grande aiuto ma ti dico cosa ne so io (mi ero informata anni faquando cercavo casa da comprare). Qui funziona più o meno così:

-Si fa un contratto d'affitto per un peridodo di anni da stabilire, di solito tre o quattro. Si stabilisce già il prezzo di vendita finale dell'immobile.
-L'affitto è un po' più alto rispetto ai prezzi di mercato, ma la cifra verrà poi detratta dal prezzo d'acquisto.
-Alla fine del periodo concordato se l'inquilino decide di acquistare paga il prezzo d'acquisto a cui viene scalata la cifra già versata. Se non compra, lascia la casa e non riceve alcuna compensazione.
-Per quanto riguarda le spese di manutenzione straordinaria non so dirti nulla perché qui era una formula pensata per gli immobili di nuova costruzione. Formula che comunque non ha preso piede, ti dirò.

[stefi78]

Lo avevano proposto anche a me, ma ho scartato l'idea. Sarebbe un contratto d'affitto vero e proprio con nessuna garanzia.
Se questi non pagano più l'affitto, dovresti smuovere mare e monti per mandarli via, e non è detto che ci riesca, soprattutto se hanno figli.
A noi avevano proposto di depositare gli assegni a saldo dell'affitto direttamente al notaio che redige l'atto (a quanto ho capito si va davanti ad un notaio anche se si tratta di un affitto e non di una vendita vera e propria), ma proprio non mi convinceva.

[val978]

ieri sera ho ricevuto una seconda proposta.
questa volta il prezzo complessivo di vendita è quello che vogliamo noi.
la mensilità di affitto e quella che avevamo ipotizzato se avessimo deciso di affittare.
ci sarebbe un vero e proprio preliminare di vendita, con caparra e atto entro 4 anni. con affitto + caparra ci pagherei completamente il mutuo (per quegli eventuali 4 anni).
le spese di manutenzione anche straordinaria sarebbero completamente a carico suo. IMU, tasse di ogni tipo, ricadrebbero su di lui, come se fosse il proprietario.
se decidesse di non comprare, perderebbe la caparra.

quello che non mi convince è:
-in caso di evento catastrofico con grave danneggiamento della casa (alluvione, terremoto, incendio) se lui rinuncia alla casa, ok perde la caparra, ma l'immobile danneggiato resta a me e i danni me li devo pagare io? esisterà un'assicurazione che mi tuteli?
-eventuali contenziosi con, ad esempio, il vicinato (non che ci siano problemi, ma che ne so se uno magari è un po' sbarellato?). poi lui se ne va, e io resto con la casa. siamo sicuri che non debba poi renderne conto io?
-l'immobile ce l'ho ipotecato, ovviamente. questo non è un problema per lui?
-e se lui non paga l'affitto, o mi fa un danno, è tutelato come di solito è tutelato l'inquilino o vengo tutelata io?

quello che non convince mio marito è che noi comunque non possiamo comprarci un'altra casa, perchè dalla vendita non avremmo i soldi. però eravamo disposti ad affittarla, quindi non vedo la differenza.

AIUTOOOO!!!!!!!!!!!!!!!

[val978]

LA TIPA DELL'AGENZIA STAVOLTA L'HA CHIAMATO "RENT TO BUY"
(LA SCORSA INVECE L'AVEVA CHIAMATA "AFFITTO CON RISCATTO")

[Ari]

LA TIPA DELL'AGENZIA STAVOLTA L'HA CHIAMATO "RENT TO BUY"
(LA SCORSA INVECE L'AVEVA CHIAMATA "AFFITTO CON RISCATTO")

cioè prima te l'ha detto in italiano e poi te l'ha detto in inglese

secondo me le condizioni sono buone.
se stavate comunque pensando ad affittare, così è decisamente meglio.

[Giulia80]

noi abbiamo comprato così i capannoni dell'azienda.

quello che non mi convince è:
-in caso di evento catastrofico con grave danneggiamento della casa (alluvione, terremoto, incendio) se lui rinuncia alla casa, ok perde la caparra, ma l'immobile danneggiato resta a me e i danni me li devo pagare io? esisterà un'assicurazione che mi tuteli?

dovresti essere tutelata dal tuo mutuo, che dovrebbe essere accoppiato a un'assicurazione di questo tipo. verifica con la banca.

-eventuali contenziosi con, ad esempio, il vicinato (non che ci siano problemi, ma che ne so se uno magari è un po' sbarellato?). poi lui se ne va, e io resto con la casa. siamo sicuri che non debba poi renderne conto io?

dipende dal contenzioso: se se riguarda un diritto di passaggio che è collegato alla casa il problema resta a te con la casa; se sono i rumori molesti dell'inquilino, il problema è suo.

-l'immobile ce l'ho ipotecato, ovviamente. questo non è un problema per lui?

no: quando lui comprerà, aprendosi il suo mutuo chiuderà il tuo. e per l'affitto non c'è problema.

-e se lui non paga l'affitto, o mi fa un danno, è tutelato come di solito è tutelato l'inquilino o vengo tutelata io?

l'affitto è la caparra, no? e quindi è già nelle tue mani per un tot. di solito poi nel contratto di prevede un affitto molto salato che ti pagherà se non riesce a comprare alla fine dei 4 anni. Se non compra e non te lo paga, è soggetto alle regole normali di un contratto d'affitto.
Quindi occhio: perchè se ti metti in casa uno che ha - per dirne una- figli piccoli e non ti paga, puoi dargli lo sfratto finchè vuoi (ammesso che tu te la senta), ma non è banale tornare in possesso di casa tua.

quello che non convince mio marito è che noi comunque non possiamo comprarci un'altra casa, perchè dalla vendita non avremmo i soldi. però eravamo disposti ad affittarla, quindi non vedo la differenza.

il problema è che in questo momento avere un mutuo da una banca è un'impresa anche se i soldi per una caparra li hai ed è quasi certamente per questo che i questi potenziali inquilini/compratori non riescono a comprare direttamente.
io accetterei l'affitto con riscatto. qualche rischio c'è, ma per contro hai la certezza di continuare a pagare il mutuo di una casa in cui non vivi.

in bocca al lupo

[val978]

grazie Giulia

Quindi occhio: perchè se ti metti in casa uno che ha - per dirne una- figli piccoli e non ti paga, puoi dargli lo sfratto finchè vuoi (ammesso che tu te la senta), ma non è banale tornare in possesso di casa tua.

l'agente immobiliare ha precisato che ha due figli grandi, che è in affitto e suo cliente da 10 anni (quindi vuol dire che ha sempre pagato regolarmente, non ha mai avuto problemi con l'attuale proprietario) e il canone che attualmente paga è poco più basso di quello che propone a me.

io sono abbastanza convinta
devo convincere mio padre (non gli ho ancora detto niente, dati gli altri casini) e mio marito

[val978]

l'affitto è la caparra, no? e quindi è già nelle tue mani per un tot. di solito poi nel contratto di prevede un affitto molto salato che ti pagherà se non riesce a comprare alla fine dei 4 anni.

mi verserebbe una sostanziosa caparra (tipo preliminare di vendita, per intenderci) e poi l'affitto con canone normale.
quindi si, se fa casino, mi ha comunque dato una bella cifra che resterebbe mia.

[Ari]

che c'entra tuo padre?

[lalat]

Comunque se non pagasse l'affitto puoi sfrattarlo per morosità anche in presenza di bamini piccoli perché l'eventuale proroga che può essere richiesta da un inquilino in caso di sfratto, non vale quando lo sfratto è per morosità.
Visti i tempi ... a me non apre male. L'unica cosa certa è che voi non potete per il momento comprare un'altra casa ... ma ... stare ad osservare il mercato immobiliare, in questo epriodo mi sembra più saggio.

[DadaEle]

Non ho letto tutto perchè devo sbaraccare per apparecchiare

ma secondo me tasse e imu finchè non vendi sono a carico tuo. L'immobile è ancora tuo, come può pagarle l'inquilino/futuro acquirente?
Al massimo si potrà prevedere nel contratto che vi vengano rimborsate...

[val978]

così mi ha detto la proprietaria, e ho trovato anche su varie info che ho trovato qua e là per questa forma di contratto. infatti non si tratta di un semplice contratto di affitto.
è come se la comprassero a rate da me, il compromesso si fa oggi e il passaggio di proprietà avverrà al saldo finale, ma nel frattempo è come se fosse loro.

così ho capito.

[val978]

così mi ha detto l'agente immobiliare

sono fusa

[lalat]

Val informati bene riguardo queste cose. Quando ho venduto io, pur avendo fatto il compromesso e avendo ricevuto una caparra di 110 mila euro, l'IMU spettava a me. Mi ero messa d'accordo col compratore che avrebbe pagato lui le tasse ma nel senso che mi rimborsava ... tutto sommato però, ricevere da parte sua il rimborso dell'IMU ... non è stato molto facile.
Inoltre cerca anche di capire dal punto di vista del tuo reddito, cosa comporta questa situazione di limbo ...
L'unica cosa che potrebbe fare sì che le tasse le debba pagare l'inquilino è una sorta di contratto dove l'inquilino diventa usufruttuario per il periodo in cui paga l'affitto. Però poi non vorrei che ti trovassi nelle condizioni di non riuscire a sfrattarlo se lui fosse moroso ... Io non sono un'esperta, però tutte queste cose vanno messe in chiaro e capite molto bene da voi ... gli agenti immobliari tacciono eventuali problematiche dietro le quinte; devi informati tu presso il commercialista, presso esperti ... purtroppo non ci si può fidare degli agenti immobiliari anche se sei stata tu a dare l'incarico.

[val978]

si Lalat, concordo
pensavo di rivolgermi a un commercialista ma il mio è un disastro.
e a un avvocato tributarista che sarebbe mio cugino (che è sempre molto molto impegnato, ma spero che mi dedichi qualche minuto in serata. di solito gli chiedo piccoli consigli, ma lui lavora con patrimoni... che noi umani non possiamo neanche immaginare).

[DadaEle]

Val a me sembra davvero strana sta cosa delle tasse..perchè ufficialmente il passaggio di proprietà dell'immobile è al momento dell'effettiva vendita.
Se trovi dove c'è scritto il contrario me lo metti? E' un periodo intenso e non riesco a dedicarci del tempo ora...

[val978]

l'agente immobiliare mi ha mandato uno schema di contratto e in effetti lui si accolla ovviamente le utenze, le manutenzioni ordinarie e le tasse tipo tares, passo carrabile, bonifica fossi, queste cose qua. di imu non si parla.

COMUNQUE, alla luce di varie considerazioni fatte in famiglia, probabilmente non se ne fa niente.

grazie a tutte per i consigli.

[lalat]

l'agente immobiliare mi ha mandato uno schema di contratto e in effetti lui si accolla ovviamente le utenze, le manutenzioni ordinarie e le tasse tipo tares, passo carrabile, bonifica fossi, queste cose qua. di imu non si parla.

COMUNQUE, alla luce di varie considerazioni fatte in famiglia, probabilmente non se ne fa niente.

grazie a tutte per i consigli.

Queste sono le classiche cose di cui si occupa l'inquilino. Da notare che eventuali manutenzioni straordinarie sarebbero a carico tuo!!! Onestamente non mi sembra una cosa molto conveniente per il proprietario.