ADEGUAMENTO ISTAT canone di affitto...AIUTOOOOO!!!

[roxbo]

Ciao

chiedo un aiuto alle esperte: i miei suoceri hanno un appartamentino in affitto dal 15/05/2008; nel contratto di affitto 4+4, che hanno registrato regolarmente ogni anno, c'è scritto:" l'adeguamento ISTAT del 75% dell'indice FOI verrà applicato automaticamente dal secondo anno di locazione senza alcuna comunicazione scritta da parte del locatore". i miei suoceri vorrebbero chiedere l'adeguamento ISTAT del canone apartire dal mese id luglio 2011...ma non sanno come calcolarlo
io ho letto un po' su internet che nel caso di contratto libero 4+4 con adeguamento istat in automatico si possono chiedere anche gli arretrati
in pratica cosa vuol dire?????
nel mese di luglio 2011 i miei suoceri (locatore) chiederebbero all'inquilino l'adeguamento ISTAT a partire da maggio 2011 (il cui indice ISTAT è 2.6%): per cui mi sembra che in tal caso l'aumento del canonesi dovrebbe calcolare così:
canone mensile*(2.6%*0.75%) giusto?????????
ma dato che nel contratto si parla di adeguamento ISTAT in automatico a partire dal secondo anno e quindi da giugno 2009, si possono chiedere gli arretrati? e come?????
qualcuna mi saprebbe aiutare???????????

[i8aaq]

...il calcolo che hai scritto è corretto.....poi...prima di tutto da quando è stato fatto il contratto? giugno 2008? se si allora la cosa è un pelino più complicata, ma fattibile...vai a vedere a maggio del 2009 che indice istat c'era (es. 1.70%) e ti ricavi l'aumento: 1.70 x 0.75 = 1.27%....se ad es. il fitto era (annuale) di euro 1000 allora fai 1000 x 1,0127 = 1013 euro sarà il nuovo fitto per il 2009-2010....poi vai a prendere l'indice istat del maggio 2010 (es. 2.00%) e ricavi l'aumento: 2.00 x 0.75 = 1.50% e poi ricavi il nuovo fitto prendendo ovviamente quello aggiornato del 2009...quindi: 1013 x 1.015 = 1028 euro sarà il fitto annuale del 2010-2011....ora (maggio 2011 che sarà 2.6 x 0.75= 1.95%) dovrai prendere tale importo per calcolarti il nuovo fitto per l'anno 2011-2012: 1028 x 1.0195 = 1048 euro....
quanto "pesano" gli arretrati? semplice....fai la differenza annuale dai 1000 euro iniziali ai 1028 del 2010-2011 = 28 euro che l'inquilino dovrà darti....il problema è: quando i tuoi genitori hanno registrato anno per anno il contratto che cifra hanno messo? presumo quella non adeguata e quindi ai fini fiscali poi non so (ci vuole un commercialista) poi cosa dichiarare alla agenzia delle entrate....
spero sia stato chiaro...

[roxbo]

In primis grazie i8aaq per avermi risposto
allora, il contratto di locazione è stato stipulato il 15 maggio 2008 e ad ogni scadenza annuale è stata pagata la tassa di registro per le annualità successive calcolando sempre lo stesso canone di affitto presente nel contratto firmato il 15 maggio 2008.
forse la cosa migliore sarebbe chiedere a partire da luglio 2011 SOLO l'adeguamento ISTAT del canone di affitto, facendo riferimento al 75% dell'indice FOI di maggio 2011 cioè 2.6%...per cui il delta aumento sul canone mensile sarebbe 2.6%*0.75 ->1.95% del canone mensile...giusto????
tralasciando gli arretrati, da luglio 2011 ci sarebbero 9.75 euro di aumento sul canone che verranno considerati a maggio 2012 quando dovranno pagare la tassa di registro per l'annualità successiva, vero????
ultima domanda: mi sembra di capire che per legge nei contratti 4+4 in cui è scritto "aggiornamento ISTAT automatico" sono previsti anche gli aggiornamenti degli anni precedenti qualora non dovuti AUTOMATICAMENTE dall'inquilino.......sicuramente i miei suoceri non li chiederanno: allora potranno arrotondare a 10 euro il delta del canone aggiornato da luglio 2011 anzichè euro 9.75

[mafalda2005]

Dall’esperto risponde del 20/06/2011 (Il Sole24ore):
Quanto all’aggiornamento Istat, il conduttore è tenuto al pagamento solo “dal mese successivo alla richiesta comunque formulata” (Cassazione 5 agosto 2004, n. 15034).

[i8aaq]

forse la cosa migliore sarebbe chiedere a partire da luglio 2011 SOLO l'adeguamento ISTAT del canone di affitto, facendo riferimento al 75% dell'indice FOI di maggio 2011 cioè 2.6%...per cui il delta aumento sul canone mensile sarebbe 2.6%*0.75 ->1.95% del canone mensile...giusto????

no...il calcolo lo devi fare sempre riferendoti all'importo annuale (poi magari esce lo stesso importo, ma meglio farlo sulla cifra annuale) del contratto e poi dividere la cifra ottenuta per le 12 mensilità (ovviamente arrotondando)...del resto la cifra che indichi quando vai a registrare è quella annuale mica mensile....

tralasciando gli arretrati, da luglio 2011 ci sarebbero 9.75 euro di aumento sul canone che verranno considerati a maggio 2012 quando dovranno pagare la tassa di registro per l'annualità successiva, vero????

non ho capito cosa intendi, ma in primis la registrazione del contratto si fa inizio anno di competenza...quindi se applichi l'aumento DA luglio 2011 devi registrare il contratto con la cifra comprensiva di aumento che divisa per le 12 mensilità l'inquilino dovrà pagare da luglio 2011 a giugno 2012....l'anno successivo (quindi da luglio 2012) prendi l'indice FOI di maggio 2012 e calcoli l'aumento e registri il contratto con quella nuova cifra e il nuovo canone da luglio 2012 a giugno 2013....

ultima domanda: mi sembra di capire che per legge nei contratti 4+4 in cui è scritto "aggiornamento ISTAT automatico" sono previsti anche gli aggiornamenti degli anni precedenti qualora non dovuti AUTOMATICAMENTE dall'inquilino.......sicuramente i miei suoceri non li chiederanno: allora potranno arrotondare a 10 euro il delta del canone aggiornato da luglio 2011 anzichè euro 9.75

presumo, come indicato da mafalda prima, che se il proprietario non lo richiede (e in pratica registra il contratto con la cifra senza nessun aumento ISTAT) sono andati persi....ma quì è campo di un avvocato.....

[roxbo]

roxbo ha scritto:
tralasciando gli arretrati, da luglio 2011 ci sarebbero 9.75 euro di aumento sul canone che verranno considerati a maggio 2012 quando dovranno pagare la tassa di registro per l'annualità successiva, vero????
non ho capito cosa intendi, ma in primis la registrazione del contratto si fa inizio anno di competenza...quindi se applichi l'aumento DA luglio 2011 devi registrare il contratto con la cifra comprensiva di aumento che divisa per le 12 mensilità l'inquilino dovrà pagare da luglio 2011 a giugno 2012....l'anno successivo (quindi da luglio 2012) prendi l'indice FOI di maggio 2012 e calcoli l'aumento e registri il contratto con quella nuova cifra e il nuovo canone da luglio 2012 a giugno 2013....

allora quello che voglio dire è questo:
a maggio 2011 è stato registrato il contratto considerando il solito canone di affitto annuo; da luglio 2011 si chiede all'inquilino l'aumento ISTAT sulla base dell'indice FOI di maggio 2011 (euro 9.75 euro al mese di aumento) e a maggio 2012 si pagherà la registrazione considerando il canone aumentato da luglio 2011 a maggio 2012 ............giusto????
mi sembra di capire che l'aumento ISTAT si può chiedere sempre e solo a a partire dall'indice FOI pubblicato nel mese in cui si rinnova l'annualità, il quale indice viene reso pubblico dall'ISTAT 1-2 mesi dopo...perciò a fine giugno 2011 io so qual'è l'indice FOI di maggio 2011 (mese in cui si rinnova l'annualità, già pagata a maggio 2011) sulla base del quale si calcola l'adeguamento ISTAT....è giusto

[i8aaq]

a maggio 2011 è stato registrato il contratto considerando il solito canone di affitto annuo; da luglio 2011 si chiede all'inquilino l'aumento ISTAT sulla base dell'indice FOI di maggio 2011 (euro 9.75 euro al mese di aumento) e a maggio 2012 si pagherà la registrazione considerando il canone aumentato da luglio 2011 a maggio 2012 ............giusto????

...no....allora...se tu hai registrato a maggio 2011 (il mese scorso in pratica) il contratto, tale contratto fa riferimento all'anno a venire (le registrazioni sono annuali "anticipate"...quindi è da maggio o giugno 2011 a maggio o giugno 2012) con l'importo non aumentato, l'adeguamento ISTAT dovrai pertanto farlo l'anno prossimo e rigistrare il contratto con il nuovo importo adeguato....

mi sembra di capire che l'aumento ISTAT si può chiedere sempre e solo a a partire dall'indice FOI pubblicato nel mese in cui si rinnova l'annualità, il quale indice viene reso pubblico dall'ISTAT 1-2 mesi dopo...perciò a fine giugno 2011 io so qual'è l'indice FOI di maggio 2011 (mese in cui si rinnova l'annualità, già pagata a maggio 2011) sulla base del quale si calcola l'adeguamento ISTAT....è giusto

no... guarda questo sito....

Per adeguare il canone di affitto e di conseguenza calcolare la nuova rata rivalutata si deve utilizzare come base l'indice istat FOI (Famiglie Operai e Impiegati) disponibile due mesi prima della scadenza del contratto (il più recente disponibile pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, se il contratto non specifica diversamente).

quindi siccome il tuo contratto scade il mese di maggio 2012 devi prendere (salvo diversamente scritto nel contratto) l'indice riferito alla variazione di percentuale da marzo 2011 - marzo 2012 (o aprile se già uscito...)....

poi....leggevo QUI' in relazione agli arretrati ed in particolare questo in grassetto:

Contratti "liberi": con l'aumento automatico dovuti anche gli arretrati - Nel caso dei contratti liberi (4+4 anni), invece, il discorso cambia proprio perchè tutte le condizioni (tranne la durata) sono liberamente contrattabili, aumento compreso.
Per questo occorre prestare particolare attenzione alle clausole che vengono scritte a proposito degli aggiornamenti.
Così se viene specificato che l'aggiornamento è dovuto "a richiesta" valgono le regole appena viste per i contratti concordati: nessun aumento è dovuto se non espressamente chiesto e in caso di dimenticanza non si debbono pagare arretrati ma solo il canone aggiornato in base agli aumenti scattatti a partire dalla data di riferimento.
Invece se il contratto contiene formule quali "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario", le cose cambiano parecchio. In questo caso, infatti, è l'inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta. E se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all'aumento dalla scadenza annuale in poi ma anche a tutti gli arretrati proprio perchè l'aggiornamento era contrattualmente dovuto.

A fare la differenza, in sostanza, è la formula "senza richiesta" che implica che l'aumento va pagato a prescindere da solleciti e lettere del proprietario, e chi non avesse controllato e non avesse pagato dovrà versare anche tutto quanto dovuto anche per il passato.

Al massimo, però, si può risalire indietro fino a cinque anni, perchè per i contratti di affitto la prescrizione è quinquennale: decorso questo termine, cioè, il proprietario non può più pretendere nulla.